ALEJA 49 – prawda wychodzi na jaw?

Aleja 49Mapa20140516

W poprzednich artykułach opisałem mechanizm przekazania w prywatne ręce bez przetargu, za pośrednictwem komunalnej spółki Agencja Rozwoju Regionalnego, miejskiej działki położonej w reprezentacyjnym punkcie Alei Najświętszej Maryi Panny. Postawiłem również tezę, iż osoby które forsują te działania nie są w ogóle zainteresowane kwestią rewitalizacji i rozwoju tej części miasta, a cała sprawa ma charakter obliczony na duży zysk, który w efekcie trafi do prywatnej kieszeni. Wskazałem przekłamania i przemilczenia ze strony władz miasta i komunalnej spółki, które przez ponad rok roztoczyły nad sprawą „Alei 49” parasol milczenia – do momentu, kiedy za sprawą moich artykułów ta historia wypłynęła na światło dzienne. Minęło kilka tygodni od momentu, gdy prezes ARR Marcin Kozak (przy wsparciu wiceprezydenta Mirosława Soboraka) tłumaczył się z działań zarządzanej przez siebie spółki przed Radą Miasta Częstochowy, mamiąc radnych wizją wybudowania w centralnym punkcie miasta wielofunkcyjnego obiektu biurowo-usługowo-handlowego, z naciskiem na funkcję biurową, kulturalną i usługową, o handlu mówiąc jak najmniej.

Tylko dyskont? Idźmy na całość i zróbmy galerię handlową…

Dziś wreszcie zaczyna wychodzić na światło dzienne prawda, a jak wiadomo „tylko prawda jest ciekawa”. Jak wszystko wskazuje, ten „unikalny na całą Polskę model współpracy podmiotu publicznego i prywatnego” (cytując wspomnianego wiceprezydenta Soboraka) został stworzony po to, by spółka „Promenada Dewelopment”, póki co jeszcze z mieszanym publiczno-prywatnym kapitałem, mogła uzyskać dla wspomnianej działki takie warunki zabudowy, o jakie od początku chodziło pomysłodawcom i inicjatorom całego przedsięwzięcia. Spróbujmy sobie teraz wyobrazić położenie magistrackiego urzędnika, który śmiałby odmówić pozytywnego rozpatrzenia wniosku podmiotowi z tak skonstruowanym kapitałem… Nie chciałbym być na miejscu osoby, która taki wniosek rozpatruje, ale domyślam się, że jakiekolwiek zastrzeżenia z jej strony spowodowałyby natychmiastowe trafienie na przysłowiowy „dywanik” u przełożonych pod zarzutem działania na szkodę… no właśnie, czyją? Skoro, jak zgodnie zeznał prezydent Krzysztof Matyjaszczyk i jego zastępcy, po uzyskaniu pozytywnych warunków zabudowy, zgodnie z odpowiednio skonstruowaną umową spółki ma nastąpić sprzedaż udziałów przez stronę komunalną i miejska do niedawna działka stanie się (o czym od początku pisałem) własnością w pełni prywatną.
W tym miejscu muszę przyznać się do tego, że nie przewidywałem aż tak dużego rozmachu pomysłodawców – zakładałem, że twórcy tej nowatorskiej bezprzetargowej koncepcji przeistoczenia „publicznego” w „prywatne” zadowolą się wybudowaniem w tej reprezentacyjnej lokalizacji dyskontu bądź marketu. Nie doceniłem poczucia bezkarności autorów tej publiczno-prywatnej mieszanki, jak również ich apetytu na potencjalne zyski.
Już ponad miesiąc temu w dniu 17.04, z dala od świateł reflektorów, do Urzędu Miasta Częstochowy wpłynął wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości zlokalizowanej w Alei 49. Oczywiście wnioskodawcą jest spółka „Promenada Dewelopment” sp. z o.o. – jeszcze chwilowo z udziałem kapitału publicznego. A o co prosi wnioskodawca? O wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla obiektu, który sam inwestor tak scharakteryzował we wniosku:
budynek handlowo-usługowy wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi (w tym momencie nos prezesa ARR Marcina Kozaka, opowiadającego nie tak dawno radnym o przeważającej funkcji biurowej, powinien znacznie się wydłużyć)
gabaryty obiektu: długość – 63m, szerokość – 40 m i wysokość – 23 m (!!!)
powierzchnia zabudowy obiektu: 3000m2 (100% powierzchni działki !!!)
• zapotrzebowanie na miejsca parkingowe: 80 samochodów w garażu zlokalizowanym na kondygnacji podziemnej oraz przewiduje się w bilansie możliwość wykorzystania miejsc parkingowych prywatnych lub publicznych w promieniu 0,5 km od inwestycji (!!!)
• 5 nadziemnych kondygnacji, a na nich: kondygnacja 1+2 = handel, kondygnacja 3+4 = usługi biurowo-konferencyjne, kondygnacja 5 = przestrzeń techniczna i usługowa (gastronomia z tarasem widokowym)
• wniosek zakłada likwidację istniejącej zieleni i likwidację publicznych miejsc parkingowych zlokalizowanych przy ul. Szymanowskiego oraz oczywiście likwidację istniejących obecnie na działce w Alei 49 zabudowań.

1

2

W tym miejscu kilka słów komentarza fachowców

Oczywiście już samo przyjrzenie się parametrom obiektu budzi pewne przypuszczenia – według wszystkich znaków na niebie i ziemi to miała być (i będzie) galeria handlowa. Szkoda, że miasto nie zrobiło wcześniej tego, co zrobić powinno. Po pierwsze – zamiast przekazywać działkę kolejnymi ruchami w coraz to bardziej odległe od publicznych „ręce”, należało skonsultować pomysł budowy w tak reprezentacyjnym miejscu tego typu obiektu z mieszkańcami sąsiednich budynków (ulice Szymanowskiego, Nowowiejskiego). Po drugie – w przypadku, gdyby konsultacje wypadły pozytywnie (w co jednak mocno wątpię), istniała od samego początku możliwość wystąpienia o identyczne warunki zabudowy w imieniu Gminy Miasta Częstochowy jako podmiotu właścicielskiego. Po trzecie i najważniejsze – dopiero wtedy należało działkę z takimi warunkami zabudowy wystawić na przetarg nieograniczony, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami.
Efekt? Jako człowiek, który przez ładnych kilka lat tematem miejskich nieruchomości zajmował się osobiście na co dzień, gwarantuję Państwu czytelnikom, że w przypadku właściwego rozreklamowania przetargu deweloperzy z całej Polski (i nie tylko) gotowi byliby się pozabijać, aby kupić działkę w takiej lokalizacji z takimi warunkami zabudowy. Wtedy te 3 miliony złotych ceny, którymi jako wielkim sukcesem tak chlubi się prezes ARR, Marcin Kozak, zostałyby prawdopodobnie przelicytowane po 15 sekundach od rozpoczęcia procedury licytacyjnej. Tylko, że osoby odpowiedzialne za przekazanie działki w prywatne ręce wcale nie były tego typu procedurą ani przez moment zainteresowane. Dlaczego? Wnioski niech każdy z Państwa czytelników wyciągnie sam…
W czym tkwi diabeł? W szczegółach, jak zwykle… Jeden z wziętych częstochowskich architektów, widząc treść wniosku o warunki zabudowy złożonego przez „Promenadę Dewelopment” z niedowierzaniem stwierdził, iż nikt z tzw. „ulicy” w Częstochowie nie dostałby na tak skonstruowany wniosek od Urzędu Miasta pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Dlaczego? Chociażby fakt proponowanego 100%-owego zabudowania działki w Alejach obiektem 23-metrowej wysokości – to w skali miasta absolutny precedens, porównywalny może jedynie z „Schottem”. Kolejnym punktem zapalnym wniosku byłaby w normalnych warunkach 23-metrowej wysokości ściana, która wyrośnie dosłownie przed nosem mieszkańcom sąsiedniego, komunalnego budynku zlokalizowanego przy ulicy Nowowiejskiego 2. Od zachodu ten duży, 5-kondygnacyjny budynek posiada bowiem ścianę z oknami – chyba w najczarniejszych snach nikt z dotychczasowych właścicieli lokali nie zakładał, że już za chwilę będą to okna… w studni. Kolejny poproszony o komentarz fachowiec z branży drogowej stwierdził od razu, że budowa tak gigantycznego obiektu zmieni nieodwołalnie życie mieszkańcom okolicy, przede wszystkim ulicy Szymanowskiego, ale nie tylko (wspomniane we wniosku miejsca parkingowe niezbędne w promieniu pół kilometra – ciekawe, gdzie będą parkować mieszkańcy okolicznych komunalnych bloków?). Kolejną cenną uwagą jaką dorzucił zaprzyjaźniony „drogowiec”, było zwrócenie uwagi na tajemniczą opieszałość prezydenta Krzysztofa Matyjaszczyka w sprawie zamknięcia ruchu kołowego na południowej nitce III Alei (mimo pozytywnego w tym wypadku wyniku przeprowadzonych konsultacji społecznych). Czyżby w świetle planowanej inwestycji wszystko układało się w jedną, misterną całość? Jednego jestem pewien – w tym konkretnym przypadku mogę założyć się o dolary przeciw orzechom, że pozytywna decyzja o warunkach zabudowy stanie się faktem – i to w bardzo szybkim tempie.

Co można zrobić, aby powstrzymać te działania?

Odpowiem nieco przewrotnie – w zasadzie to niewiele, ale zarazem bardzo dużo. Pamiętajmy o jednym – w tej sprawie mieszkańcy miasta są od początku ofiarą dezinformacji lub braku informacji. Nawet już złożony wniosek o warunki zabudowy może podlegać dalszym modyfikacjom. Jak słusznie zwrócili na to uwagę niektórzy miejscy radni podczas debaty na ten temat na jednej z ostatnich sesji, funkcja biurowo-konferencyjna, która jak na razie spełnia jeszcze rolę „listka figowego” dla planowanej inwestycji, może zniknąć z planów w każdej chwili. Najłatwiej oczywiście będzie można tego dokonać już po przekazaniu przez Agencję Rozwoju Regionalnego reszty udziałów inwestorowi prywatnemu, który na etapie oddawania obiektu do użytkowania po prostu „zmieni plany” i na 3-ej oraz 4-ej kondygnacji (podobnie jak na 1-ej i 2-ej) również pojawi się funkcja handlowo-usługowa. O tym, że nie takie rzeczy w Częstochowie się dzieją (za zgodą administracji samorządowej), opowiem Państwu czytelnikom już niedługo, na przykładzie jednego z nowych supermarketów na osiedlu „Parkitka” wybudowanym w miejscu, gdzie zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, absolutnie nie ma prawa taki obiekt funkcjonować. Czy w budynku pojawi się dyskont? Może niekoniecznie, ale regułą jest, że w tego typu obiektach pojawiają się supermarkety spożywcze (czasami nawet te bardziej markowe, jak np. w przypadku innych galerii handlowych), bo to przecież one dają największy zysk inwestorowi. Nie chciałbym, aby czarny scenariusz o którym piszę okazał się prawdziwy, ale w świetle złożonych w Urzędzie Miasta dokumentów trudno doszukać się innej interpretacji zaistniałych faktów.
Z punktu widzenia prawa oczywiście możliwości oprotestowania inwestycji mają strony postępowania – w tym wypadku sąsiednie wspólnoty mieszkaniowe (Nowowiejskiego 2, Szymanowskiego 3 i inne). Nie wiem, jak dokładnie zdefiniował Urząd Miasta Częstochowy listę stron w tym postępowaniu administracyjnym, a zapewne byłaby to ciekawa lektura. Jedno jest pewne – strony te będą mogły odwoływać się od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w trybie administracyjnym do Samorządowego Kolegium odwoławczego w Częstochowie.
Pewne możliwości działania posiada też Rada Miasta Częstochowy. Na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może ona bowiem podjąć uchwałę o przystąpieniu dla przedmiotowego terenu (oraz np. całego kwartału ulic pomiędzy III Aleją a ulicą Waszyngtona) do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. A to z kolei mogłoby spowodować zawieszenie postępowania o wydanie warunków zabudowy na okres do 9 miesięcy. Oczywiście w planie miejscowym Rada Miasta może określić parametry pożądanych i niepożądanych inwestycji na terenie planem objętym. Czy do tego dojdzie? Osobiście uważam, że nie – wśród obecnych miejskich rajców trudno byłoby znaleźć przysłowiowych „15 sprawiedliwych”. I odważnych… Może zresztą dlatego Częstochowa coraz bardziej z każdym miesiącem przypomina biblijną Sodomę i Gomorę?
I dlatego odnosząc się do stwierdzenia, od którego zacząłem ten rozdział – mieszkańcy naszego miasta mogą niewiele, ale zarazem bardzo dużo. Mogą bowiem raz na zawsze położyć kres tego typu „kombinacjom” z udziałem miejskiego majątku – wystarczy, że ockną się w listopadzie, udadzą do urn wyborczych i wybiorą w nadchodzących wyborach samorządowych ludzi nie tylko inteligentnych i pracowitych, ale też uczciwych i nieprzekupnych. Miejmy nadzieję, że tacy jeszcze w Częstochowie są…

3

ARTUR SOKOŁOWSKI